Строительство новостроек по Федеральному закону №214

Федеральный закон №214 введен специально для того, чтобы хотя бы частично защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Рассмотрим более подробно от каких неожиданностей может защитить ФЗ №214.

Что за закон?


В 2004 году был разработан Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». До этого времени все документы подготавливали застройщики лично. Договора, разработанные юристами фирм, защищали сами строительные компании, но не давали гарантий покупателям ни на достройку дома, ни на то, что квартира не будет продана второй раз кому-нибудь еще.

Когда документ был принят, застройщики роптали на его незавершенность и строгость, поэтому многие строительные фирмы отказывались работать с ним, выбирая одну или другую «лазейку» (например, заключение предварительных договоров купли-продажи или предварительных договоров долевого участия) чтобы уйти от исполнения закона. С появлением новых редакций документа данная деловая бумага получила смягчение требований к строительным компаниям, в то же время и став более суровой в реализации наказаний за работу в обход закона.

ФЗ №214 сегодня – это еще несовершенный, но наиболее надежный способ покупки жилья для дольщиков. В договор, согласно закону, входит следующее:

  • полная информация об объекте строительства;

  • определение;

  • сроки сдачи;

  • цена;

  • способы и сроки оплаты;

  • гарантийный период, который обеспечивает застройщик на объект строительства.


ФЗ №214 защитит дольщиков от разорения, если строящийся здание подвергнется разрушению или повреждению. Если дольщик, заключивший и подписавший договор, умер, то его наследникам застройщик не может отказать в передаче квартиры.

Текущий вариант закона еще несовершенен, поэтому некоторые строительные компании по-прежнему пользуются его неточностями, внося в договор долевого участия особые положения, выгодные застройщику. Перед подписанием документов покупателям квартир стоит их отнести высококвалифицированным юристам для их проверки. При возникновении спорных моментов дольщик может потребовать от застройщика введения изменений в договор.

Плюсы для покупателей квартир



  1. Уменьшается риск двойных перепродаж квартир. Гарант надежности сделки – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), где документы, подписанные между дольщиком и застройщиком, должны пройти регистрацию.

  2. Снижает риск того, что строящийся объект не будет введен в эксплуатацию. Согласно закону строительство дома будет начато тогда, когда у застройщика на руках будет весь пакет разрешительных документов и официально будет опубликована проектная декларация. Иногда, застройщики в такой ситуации выходят из положения путем постепенного согласования документов по ходу строительства здания.

  3. В законе оговорены правила возмещения дольщику его средств в связи с расторжением договора одной из сторон.

  4. В первую очередь закон защищает дольщика, а не строительную фирму. Если рассмотреть на примере размеры штрафа для покупателя, затянувшего с одним из взносов и штрафами для застройщика, который не отдал вовремя ключи от квартиры, то они несопоставимы. В первом случае дольщик отделывается формальной суммой, а во втором – застройщик платит более чем крупный штраф. На сегодня покупателям квартир стоит обратить внимание на дополнительные пункты в договоре, в них может оговариваться высокая неустойка для задержавших взнос.

  5. Планировки квартир, высотность здания и т.п. не могут быть изменены, если они не соответствуют согласованному проекту в заключенном договоре согласно ФЗ №214. Если квартира окажется меньше по площади, чем указано в документах, или качество работ не устроит покупателя, то он в праве потребовать от застройщика снижения стоимость квартиры.

  6. Федеральный закон №214 запрещает строительной компании менять цену кв.м. по своему желанию. Изменение цены возможно согласно обстоятельствам непреодолимой силы (например дефолт), но их должны подтвердить в суде.

  7. В законе указаны все возможные причины расторжения договора со строительной компанией, при которых покупатель может потребовать с нее неустойку. Согласно закону, застройщик обязан возвратить покупателю внесенную сумму, и выплатить сверх этой суммы пеня за использование средств в размере 1/50 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату возврата денег.



Данный закон не в силах защитить будущих покупателей в случае банкротства компании, а также ускорить строительство дома.

Минусы для застройщиков


Закон накладывает на строительные компании жесткие требования и лишает некоторой их маневренности, что не удобно некоторым застройщикам, т.к. им иногда требуется вносить правки в проект по ходу реализации стройки.

Застройщик не может снизить покупателю цену за 1 кв.м. квартиры, если в доме продана уже хотя бы одна квартира, иначе дольщики, купившие жилье по более высокой цене, могут запросить возврат переплаченных средств.

Федеральный закон конкретно не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику. В законе указано только временные рамки, когда покупатель приступает к приему жилью, но не уточняется когда дольщик должен завершить эту процедуру.

Строительство жилых домов согласно Федеральному закону №214 на данный момент времени довольно неудобно для застройщиков и поэтому многие из них ищут обходные пути. Некоторые строительные фирмы возводят объекты полностью за свой счет, а потом продают квартиры по обычным договорам купли-продажи. Но такой вариант могут позволить себе только крупные строительные компании. Небольшие строительные фирмы для этого выбирают работу по одной из «серых схем».

Вконтакте
Google+