Изменения в ФЗ-214 с 2017 года

С 1 января 2017 года нововведения ФЗ-214 расписывают подробнее обязательства застройщика и долевого участника что, прояснит отношения двух сторон по договору, а с другой точки зрения, может их и наказать за несоблюдение условий сделки.
Теперь каждый застройщик, работающий по ФЗ-214 обязан выкладывать в свободном доступе проектную декларацию со всеми изменениями на собственном сайте или на сайтах поручителей.

С 2017 года договор о долевом участии в строительстве должен конкретно описывать объект строительства, который будет передан в эксплуатацию. Если будущий покупатель доли в условиях ДДУ видит несоответствия информации, представленной в проектной документации, то он может спокойно пойти в суд с иском для признания этого договора недействительным и получить назад свои деньги.

Цена и оплата договора долевого участия

Изменения коснулись и цены по договору долевого участия. По статье 5 ФЗ-214 цена объекта по ДДУ составляется как стоимость 1 м2 квартиры или нежилого помещения, умноженная на площадь объекта. Раньше цена договора определялась как суммирование объемов средств, необходимых на строительство квартиры или другого помещения и объемов средств, компенсирующих трудозатраты застройщика. Теперь дольщик выбирает по какому принципу формировать стоимость квартиры в договоре, если его не устраивает первоначальный вариант договора.

Дополнительно уточнены и действия по оплате ДДУ. В законе конкретно прописано что оплата производится после государственной регистрации договора. Если застройщик просит у вас денежные средства до государственной регистрации договора, то он может быть привлечен к ответственности и наказан большим штрафом.

Передача квартиры дольщику

Есть и послабления для застройщика. В статье 6 ФЗ-214 прописано что, если срок передачи объекта нарушается со стороны участника договора любыми путями, и при этом нет вины застройщика, то организация освобождается от выплаты неустойки. С 1 января 2017 года теперь дольщик не имеет права беспричинно отказаться от договора, как было раньше.

Согласно нововведению ФЗ-214, когда новостройка построена и уже должна произойти передача квартиры и ключей от неё, то застройщику необходимо выдать дольщику инструкцию по эксплуатации квартиры. В инструкции должно содержаться информация о правилах эксплуатации и условиях безопасного применения квартиры, о сроках службы объекта и т.п. Но и тут зарыт подводный камень для дольщиков. Данный пункт ФЗ позволяет застройщику снять с себя ответственность за дефекты квартиры, если он докажет, что они были получены в ходе несоблюдения дольщиком инструкции по эксплуатации объекта.

Если дефекты в квартире реализованы по вине застройщика, и он отказывается их устранить или работы по ликвидации недочетов будут выполнены некачественно, то дольщик имеет право обратиться в суд и обязать через него застройщика устранить изъяны. В том случае, если застройщик все равно не устранил их в срок, то он должен заплатить дольщику неустойку за время, которое было потрачено в пустую. Размер неустойки будет считаться согласно закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 01.05.2017) "О защите прав потребителей", т.к. компенсация по ней выше, чем в ФЗ-214.

Расторжение договора долевого участия

Про расторжение ДДУ в законе теперь прописано когда и в каком случае его можно расторгать. Сейчас ДДУ можно расторгнуть по желанию дольщика через суд, если проектная документация новостройки существенно изменилась. А именно, если общая площадь будущей квартиры покупателя изменилась более чем на 5 процентов от изначальной площади. Т.к. цены на квартиры немаленькие, то и 5% могут значительно повлиять на стоимость договора.

В поправках ФЗ-214 есть свои плюсы и минусы для каждой из сторон, заключающих договор долевого участие. Конечно некоторые моменты стали более четко сформулированы и не несут двусмысленный контекст, но все равно в законе есть еще некоторые противоречия, которые можно решить только с помощью юристов.