Итоги I полугодия 2015 на рынке недвижимости

Кризис! Как много в этом слове для сердца русского слилось!
(А для кошелька особенно)


Девальвация рубля, падение цен на нефть, санкции против России. События конца 2014 года и их логическое продолжение в 2015-м не самым лучшим образом отразились на российской экономике и, как следствие, на кошельке и уровне жизни обычных россиян. Тучные годы с нефтью дороже 100$ за баррель закончились. Чем обернется падение фактических доходов населения для застройщиков?
«Имею желание купить дом, но не имею возможности...»

При выборе жилья покупатели всегда ориентировались на общую стоимость покупки, а стоимость квадратного метра служила скорее в качестве индикатора уровня жилья (эконом, комфорт, премиум). Покупатель всегда ограничен в своих желаниях своими возможностями, то есть уровнем дохода. А реальные доходы большинства россиян за последний год сократился как минимум на 8%.

Покупка квартиры финансируется из части доходов, оставшейся после удовлетворения первоочередных потребностей (питание, жилье, одежда, здоровье и т.д.). В докризисный период первоочередные затраты среднего домохозяйства составляли порядка 70% от бюджета, а на покупку квартиры потребители (накопления, ипотека) могли выделить порядка 30% своего совокупного дохода. Рост потребительских цен в 2015 году, опережающий рост доходов, изменил пропорцию в отрицательную сторону. Первоочередные расходы среднего домохозяйства увеличились как минимум на 16% и «съедают» теперь 81% бюджета семьи, оставляя на все остальное около 19%.



Таким образом, объем доступных средств для покупки квартиры сократился на треть. А если нет денег, нет и покупки.

Это подтверждает и статистика «Росреестра» по Тверской области — объем сделок на рынке недвижимости в 2015 году показывает сильную отрицательную динамику.

И это при том, что в начале 2015 года еще наблюдалось оживление со стороны покупателей, тративших свои накопления. В перспективе можно прогнозировать дальнейшее падение платежеспособного спроса на уровне 35% или более.

Рост или падение?

Что будет с ценами на недвижимость в будущем? Ответ, как правило, зависит от отвечающего. Застройщики и риэлторы почти в один голос заявляют о росте цен как в краткосрочном, так и долгосрочном периоде. Конкретные же цифры роста цен зависят от озвучивающего их эксперта. Это вполне объяснимо, поскольку продавцам необходимо стимулировать активность покупателей и одним из инструментов влияния является «запугивание» ростом цены. И если в Твери эта практика не сильно заметна, то в крупных городах очень часто можно видеть соответствующую рекламу застройщиков, обещающую рост цены на квартиры.

Со своей стороны, покупатели же и частные инвесторы (покупающие квартиру с целью перепродажи) наоборот — ждут падения. Согласно опросу, проведенному порталом «Индикаторы рынка недвижимости», падения цен ждут 65% опрошенных. И текущая ситуация показывает обоснованность этой точки зрения.




Согласно данным Domofond.ru, средняя стоимость квадратного метра квартир в Твери в сентябре 2015 года снизилась по отношению к 2014 году на 2,9% (55186 рублей против 56547 рублей), а средняя стоимость квартиры на 4,8% (с 3 087 962 до 2 938 530 рублей).

Правда, стоит отметить, что статистика сформирована на основе публикуемых продавцами данных, реальная же стоимость квартир (цена покупки) может отличаться на размер скидки (5%, а иногда и более).

В то же время не стоит забывать, что реализуемые в настоящий момент объекты строились еще по докризисным ценам, поэтому пусть и нехотя, но застройщики могут позволить себе снижать цены. Это мы и наблюдаем в настоящий момент и будем наблюдать в краткосрочном периоде. Более существенному снижению препятствует психологический барьер продавцов: они уже привыкли к постоянному росту цен на недвижимость и растущему спросу.

Значительное количество застройщиков до сих пор считает, что надо только чуть-чуть подождать, и квартиры вновь начнут разбирать как горячие пирожки. Многие продавцы уповали на приход осени и традиционную активизацию спроса. Ну что ж, осень пришла, а спрос на прежний уровень не вернулся. Да и откуда ему взяться, при столь существенном снижении реальных доходов населения?

Во многом эти представления сформированы кризисом 2008 г, когда после резкого падения рынок вновь пошел в рост с осени 2009. Но тогда имел место классический финансовый кризис, при котором после ликвидации ценовых пузырей достаточно быстро следует восстановление. Сейчас же мы наблюдаем качественно иную ситуацию, заключающуюся в структурном кризисе экономики России. Так что переждать кризис не получится…

Но несмотря на снижение спроса, ожидать существенного снижения цен на недвижимость вряд ли стоит. Если цены на другие товары только растут, то нет причин ожидать обратного от недвижимости, она и так показала обратную динамику. Цена на любой товар определяется его себестоимостью и прибылью производителя, причем себестоимость составляет львиную долю цены. Себестоимость строительства уже выросла и будет продолжать расти. Работать с прибылью, меньшей процентной ставки в банке бизнесу не интересно, поэтому скорее всего в долгосрочном прогнозе можно отталкиваться от сегодняшней стоимости квадратного метра, скорректированной на инфляционную составляющую.

С большой долей вероятности можно утверждать, что в долгосрочном периоде нас ждет серьезное изменение конъюнктуры рынка, когда застройщикам все таки придется перестраиваться под новые реалии спроса.
Как? Об этом читайте в нашем следующем материале «Застройщиков заставят научиться дешево строить хорошее жилье».