"Недоступное жилье": кому в Твери квартира "по карману"?
Блог компании Премьер Девелопмент, 11 декабря 2015
В последние годы недвижимость практически постоянно дорожала, поэтому многим участникам рынка чисто психологически трудно смириться с обратной ситуацией.
Имеющийся уровень цен на недвижимость сложился в условиях высоких цен на нефть, когда в страну потоком текли деньги из-за рубежа в виде доходов от продажи дорогих энергоресурсов, дешевых западных кредитов и т.д. Особо приближенная к системе распределения этих доходов часть населения могла оплачивать товары и услуги, в том числе жилье, по крайне высоким ценам. Остальная часть населения довольствовалась перераспределением этих доходов.
Сегодня экономическая ситуация в России изменилась и «шальные деньги» ушли из страны, в результате объем доходивших до большинства россиян перераспределенных доходов значительно снизился. По большому счету те, кто сейчас может позволить себе покупку жилья – уже его купили, а те, кому квартира нужна – не могут ее приобрести даже в ипотеку под нулевой процент. Ситуация прямо таки патовая для строителей: те кто может — не хочет, а кто хочет — не может.
Общие умозаключения о недоступности жилья для большинства россиян подтверждаются расчетами так называемого «индекса доступности жилья с ипотечным кредитом» (Housing Affordability Index). Этот индекс показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях:
HAI=(eR/C)100%, где HAI — индекс доступности жилья с кредитом,
R — среднемесячный доход семьи;
C — ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье;
e — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (например в США e=25%).
(К слову, в США этот индекс превышает 100%.)
Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.
Для расчетов мы использовали данные Госкомстата России по Тверской области о средней заработной плате в 2014 и 2015 годах (23375 и 24194 рублей в месяц соответственно), данные аналитики о средней стоимости квартиры в Твери портала domofond.ru (без учета комнатности и метража) и усредненные условия по ипотеке (14% годовых, 20% первоначального взноса, срок кредита 30 лет).
Что касается предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, то в предыдущей публикации мы провели анализ структуры расходования бюджета среднего домохозяйства, который показал снижение объема свободных средств у населения в 2015 году на 36%.
Таблица 1: «Расчет индекса доступности жилья в Твери в 2014 и 2015 году.»
Как видно, среднестатистическое домохозяйство в Твери имеет недостаточный уровень дохода для приобретения жилья даже в ипотеку. Обеспеченность собственными средствами в 2014 году была на уровне 48%, снизившись в 2015 до 33%.
Видя необходимость поддержки спроса государство ввело программу льготного ипотечного кредитования: в банке можно взять кредит под 11,4% для покупки квартиры в новостройке. Однако, даже эта мера не в состоянии значительно сократить разрыв между доходами и стоимостью недвижимости.
Индекс доступности жилья даже при использовании ипотеки с господдержкой (11,5% годовых) составляет 40%, что все равно ниже показателей 2014 года и значительно не дотягивает до 100%.
Ради любопытства, можно произвести интересные расчеты:
Таблица 2: «Забавная арифметика — условия 100% доступности жилья»
Вот такие любопытные цифры получились. В настоящий момент, позволить купить себе квартиру ни в чем себя не ограничивая могут семьи с совокупным доходом более 80000 рублей, т.е. почти почти в 2 раза превышающим доход среднего домохозяйства.
Сценарии с многократным снижением ипотечной ставки или стоимости квартиры, естественно, не выполнимы самы по себе. Менее фантастичным вариантом является совокупность снижения % ставки, стоимости квартиры и рост доходов.
В данном случае баланс будет наблюдаться при стоимости квартиры в районе 2'5 млн. рублей, процентной ставке 8% и уровне доходов домохозяйства 65000 рублей.
Что ж, вполне достижимые цифры при грамотной экономической политике государства.
Имеющийся уровень цен на недвижимость сложился в условиях высоких цен на нефть, когда в страну потоком текли деньги из-за рубежа в виде доходов от продажи дорогих энергоресурсов, дешевых западных кредитов и т.д. Особо приближенная к системе распределения этих доходов часть населения могла оплачивать товары и услуги, в том числе жилье, по крайне высоким ценам. Остальная часть населения довольствовалась перераспределением этих доходов.
Сегодня экономическая ситуация в России изменилась и «шальные деньги» ушли из страны, в результате объем доходивших до большинства россиян перераспределенных доходов значительно снизился. По большому счету те, кто сейчас может позволить себе покупку жилья – уже его купили, а те, кому квартира нужна – не могут ее приобрести даже в ипотеку под нулевой процент. Ситуация прямо таки патовая для строителей: те кто может — не хочет, а кто хочет — не может.
До квартиры как до луны.
Общие умозаключения о недоступности жилья для большинства россиян подтверждаются расчетами так называемого «индекса доступности жилья с ипотечным кредитом» (Housing Affordability Index). Этот индекс показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях:
HAI=(eR/C)100%, где HAI — индекс доступности жилья с кредитом,
R — среднемесячный доход семьи;
C — ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье;
e — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (например в США e=25%).
(К слову, в США этот индекс превышает 100%.)
Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.
Для расчетов мы использовали данные Госкомстата России по Тверской области о средней заработной плате в 2014 и 2015 годах (23375 и 24194 рублей в месяц соответственно), данные аналитики о средней стоимости квартиры в Твери портала domofond.ru (без учета комнатности и метража) и усредненные условия по ипотеке (14% годовых, 20% первоначального взноса, срок кредита 30 лет).
Что касается предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, то в предыдущей публикации мы провели анализ структуры расходования бюджета среднего домохозяйства, который показал снижение объема свободных средств у населения в 2015 году на 36%.
Таблица 1: «Расчет индекса доступности жилья в Твери в 2014 и 2015 году.»
Как видно, среднестатистическое домохозяйство в Твери имеет недостаточный уровень дохода для приобретения жилья даже в ипотеку. Обеспеченность собственными средствами в 2014 году была на уровне 48%, снизившись в 2015 до 33%.
Видя необходимость поддержки спроса государство ввело программу льготного ипотечного кредитования: в банке можно взять кредит под 11,4% для покупки квартиры в новостройке. Однако, даже эта мера не в состоянии значительно сократить разрыв между доходами и стоимостью недвижимости.
Индекс доступности жилья даже при использовании ипотеки с господдержкой (11,5% годовых) составляет 40%, что все равно ниже показателей 2014 года и значительно не дотягивает до 100%.
Ради любопытства, можно произвести интересные расчеты:
- сколько должна стоить средняя квартира при текущей процентной ставке и доходах;
- процентную ставку по ипотеке при текущей стоимости и доходах;
- и уровень доходов при текущей процентной ставке и стоимости квартиры, чтобы обычный житель Твери мог позволить себе купить квартиру.
Таблица 2: «Забавная арифметика — условия 100% доступности жилья»
Вот такие любопытные цифры получились. В настоящий момент, позволить купить себе квартиру ни в чем себя не ограничивая могут семьи с совокупным доходом более 80000 рублей, т.е. почти почти в 2 раза превышающим доход среднего домохозяйства.
Сценарии с многократным снижением ипотечной ставки или стоимости квартиры, естественно, не выполнимы самы по себе. Менее фантастичным вариантом является совокупность снижения % ставки, стоимости квартиры и рост доходов.
В данном случае баланс будет наблюдаться при стоимости квартиры в районе 2'5 млн. рублей, процентной ставке 8% и уровне доходов домохозяйства 65000 рублей.
Что ж, вполне достижимые цифры при грамотной экономической политике государства.
Вконтакте
Twitter
Facebook
Google+