Рынок новостроек в текущем году

Представители компании Премьер-Девелопмент доходчиво и очень открыто рассказывают о текущем состоянии рынка новостроек.

Правда ли, что для покупателей недвижимости сейчас настало самое удачное время?

Можно ли назвать удачным время, когда доходы населения падают, а цены на все вокруг растут? Все, кто говорит о самом удачном времени для покупателей очень сильно лукавят, пытаясь привлечь этого самого покупателя. Приемы таких продавцов не меняются из года в год, у них каждый день — самое удачное время, только причины немного меняются от публикации к публикации. Особенно нелепо на фоне кризиса смотрятся «маркетинговые» уловки некоторых продавцов с запугиванием покупателя будущим ростом цен (Покупай, подорожает!). Смешно: у людей нет денег, о каком подорожании, тем более в имеющемся проекте в построенном по старым ценам доме может идти речь?

«Удачливых» покупателей в городе сейчас единицы — это те, кто держал средства в валюте. Эти люди, действительно, выиграли джек-пот. Их сбережения выросли за время кризиса в 1,5-2 раза, если раньше «метр» стоил 1000 Евро, теперь он стоит 500. Но, повторюсь, таких людей немного и покупают они недвижимость далеко не массового сегмента. Доля таких людей высока среди наших покупателей в проектах "Дом Шмидта" и "Дом Павлова", но в целом по рынку платежеспособный спрос упал как минимум на 30%.

Не стоит забывать, что покупатель всегда ограничен некой абсолютной суммой покупки (например, 3 млн. рублей). А зависит эта сумма от реального располагаемого дохода и реальных обязательных расходов домохозяйства. По статистике же уровень дохода семей в Твери практически не изменился, при том, что расходы выросли на 15% как минимум.

Пример: раньше доход моей семьи составлял 60000 рублей, расходы — 30000 рублей, значит я могу финансировать покупку квартиры из расчета оставшихся 30000 в месяц. При покупке квартиры в ипотеку по программе с господдержкой 11,4%, я мог позволить себе квартиру стоимостью 3'182'000 рублей.

Зарплаты у нас не выросли (доход остался на уровне 60000 рублей/мес), а расходы увеличились на 15% (34500 рублей/мес). На платежи по ипотеке осталось уже не 30'000, а 25'500 рублей, и максимально доступная квартира для меня теперь стоит 2'795'000 рублей. Разница в доступной сумме покупки размером 400'000 рублей весьма существенная. Как-то не похоже на удачное время, не так ли?

Да, практически все застройщики сегодня предлагают скидки (кто-то смешные 1%, кто-то 10%), но даже 10% скидка не перекрывает, а в лучшем случае выравнивает эту самую потерю в располагаемой сумме на покупку.

Поэтому наш совет покупателям, рассматривающих приобретение жилья, неизменен: не обращать внимание на лозунги о самом удачном времени, а очень тщательно взвешивать все за и против. Следите за предложениями на рынке, внимательно оценивайте каждый объект, не спешите, но и не откладывайте понравившееся предложение в надежде на падение цен. Так же помните, что программа государственной поддержки новостроек с пониженной ставке по ипотеке истекает 28.02.2016 года. Резюмируя вышесказанное, говорить о самом удачном времени для покупки сегодня опрометчиво. Есть скорее отдельные удачные предложения и проекты, а не ситуация в целом.

Насколько, по сравнению с докризисным периодом, в Твери упали цены на новостройки, на вторичное жилье: однушки, двушки, трехкомнатные квартиры? (в среднем сколько стоили до кризиса и сколько стоят сейчас?).

Падение платежеспособного спроса вполне логично вылилось в снижение цен продавцами. Называть конкретные показатели, на наш взгляд, не корректно и похоже на измерение средней температуры по больнице (у одного грипп и 37,5, а у другого 40, но он чай градусником размешивал). У разных аналитиков даже цифры разнятся (5, 8, 10%), многое зависит от используемой базы данных. К тому же, официальные данные не учитывают индивидуального дисконтирования реальному покупателю: по телефону или на сайте заявлена одна цифра, а продается потом квартира со скидкой, например, 10%.

В общем и целом, тренд, конечно, отрицательный. Продолжится ли падение дальше? Делать прогнозы — дело не благодарное. С одной стороны, падение спроса и профицит предложения будет оказывать давление на продавцов, заставляя их снижать ценник. Особенно это коснется владельцев вторичной недвижимости и инвесторов, вложившихся в новостройки на начальном этапе строительства. С другой стороны, себестоимость строительства снижаться не будет, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке.

Как изменился рынок новостроек? Чем заманивают покупателя застройщики сейчас? Интересной архитектурой домов, внутриквартирной отделкой, рассрочками или чем-то другим?

Каких то структурных изменений на рынке новостроек пока нет. Мы не говорим об акциях или скидках, а именно структурных изменениях и подходах к ведению бизнеса. Все эти скидки, отделки, подарки — это традиционные и обыденные инструменты любого продавца, не только недвижимости. Их предлагают практически все и повсеместно, но в кризис на этом не выехать. С наступлением кризиса большинство продолжает по старинке предпринимать попытки повышения продаж скидками или запугиванием ростом цен, не понимая, что нужны качественные изменения. Достаточно беглого взгляда на предложения новостроек Твери, как становится очевидно практически сплошное однообразие домов и квартир. Типовые планировки 30-летней давности, типовое оформление, типовые подъезды для типового жильца. Как квартирный вопрос испортил москвичей, так высокий спрос на недвижимость избаловал продавцов. За покупателем многие перестали видеть человека с его желаниями, проблемами, мечтами. «Вот Вам квартира. Что, не нравится туалет на балконе? Ну, не хотите как хотите, желающих хватает.»

Каких-то пять лет назад квартиры продавались как горячие пирожки в базарный день, и застройщики даже на задумывались о том, что хочет покупатель. Наступивший кризис и дефицит покупателей должен заставить продавцов пересмотреть свое отношение к клиенту. Покупатель теперь диктует условия, копаясь в предложениях как избалованный ребенок в подарках на новый год. Он в принципе за последние годы стал более искушенным и разборчивым, стал предъявлять более высокие требования к объекту покупки. В кризис же, он еще будет выискивать подешевле, при этом требуя высокого качества. Поэтому в ближайшее время, при условии сохранения текущего тренда, отрасль ждут системные преобразования к подходу в ведении бизнеса: строить лучше и дешевле. Как ни противоречиво это звучит, ведь нас приучили, что «хорошо=дорого», на самом деле это неуклонно надвигающаяся реальность. Просто «хорошо» — это не обязательно позолоченные перила и швейцар на входе. «Хорошо» — значит качественно, красиво, удобно. И не только в рекламных буклетах и на словах, а на деле в квартирах, подъездах, дворах, фасадах. Уже сейчас заметны попытки застройщиков сделать свои проекты более привлекательными: цветные фасады, не «коробочная» архитектура, квартиры с готовым ремонтом. Новшества для Твери, которые уже давно стали нормой в других регионах, и которых явно не достаточно, чтобы говорить о серьезном улучшении качества жилого строительства в Твери. Качество, сроки и цена — три кита, три базовых критерия выбора для покупателя. Те застройщики, которые не могут привести эти критерии в соответствие с ожиданиями покупателя — выбывают из гонки. Остальным же придется к этим критериям добавлять другие, создавая дополнительную ценность для покупателя.

Наша компания уже идет по этому пути создания дополнительной ценности, расширяя стандартное содержание продукта. В нашем понимании качественное жилье должно включать такие параметры, как:

1. Красивая архитектура: безликие однообразные фасады должны уйти в прошлое. Мы вкладываем дополнительные средства в проектирование наших жилых комплексов, чтобы сделать город более красивым, чтобы каждый раз после работы Вас встречал Ваш неповторимый дом.
2. Умные планировки: состав помещений, планировочные решения, размещение функциональных зон, расстановка мебели и интерьерные решения наших квартир продуманы так, чтобы вся площадь квартиры использовалась максимально полезно. Неиспользуемые «лишние» метры с точки зрения нашего подхода – это бесполезные зоны, за которые нет смысла платить лишние деньги при приобретении жилья.
3. Люди: человек и его проблемы — вот что должно стоять на первом месте. Поэтому в наших проектах мы уделяем большое внимание удобству использования территорий, внутреннему благоустройству. Мы инициировали проект «Чего хочет Юность», с целью понять желания и проблемы людей, чтобы в наших проектах в точности соответствовать требованиям жителей, а не своим. Более того, мы ставим перед собой цель вынести взаимодействие с людьми за пределы приобретаемой ими квартиры. Люди, покупающие квартиру в нашем доме, должны получать больше чем квадратные метры — они должны получать стиль и образ жизни. Для этого мы будем направлять усилия на формирование локального сообщества жителей дома, организуя и вовлекая их в различные социальные активности в процессе строительства. В идеале по завершению строительства в наших домах должно быть сформировано самое настоящее дружное сообщество, а не разрозненное скопление жильцов. Согласитесь, что социальный климат дома в котором Вы живете не менее, а порой даже более важен, чем погода на улице или скидка при покупке. Со своими соседями жить Вам предстоит долго, и будет намного лучше, если эта жизнь будет дружной, интересной и насыщенной.