Ищем скрытые недостатки квартиры в новостройке

Иногда бывает так, что при покупке и въезде в новостройку у покупателя нет никаких претензий к застройщику. Но через пару месяцев или лет могут выявиться скрытые дефекты, которые значительно ухудшают проживание жильцов в квартире. Какие меры стоит предпринять в таком случае?

Что говорит Закон?

Если дефекты возникли во время строительства по недосмотру застройщика, то строительная компания должна исправить их в течении гарантийного срока в том случае, если строительство ведется согласно закону №214-ФЗ.

Перед передачей квартиры в собственность покупателю застройщик предлагает произвести осмотр квартиры, и по его результату подписать акт приема-передачи (см. статью "Как принять квартиру у застройщика"). Если при осмотре вы нашли не все дефекты, допущенные застройщиком, то чаще всего исправлять их будете вы. Когда спустя несколько месяцев после передачи квартиры в частную собственность, вы нашли дефекты в квартиры и убедились в том, что причиной их появления является некачественная работа строителей во время возведения здания, то исправить их должен застройщик в досудебном порядке. В том случае, когда строительные недостатки обнаружены только спустя пару-тройку лет, то застройщик в таком случае может апеллировать к тому, что они появились в результате неправильной эксплуатации квартиры и вопрос придется решать уже в суде. Чтобы дело до такого не дошло, стоит нанять независимого специалиста, который сможет точно установить причину появления дефекта и степень повреждений, а также подскажет в какую сумму обойдется ремонт.

По закону №214-ФЗ на новостройку, построенную в соответствии с данным законом, действует гарантийный срок 5 лет. Если квартиры приобретались с использованием застройщиком других схем продажи жилья, то, в соответствии с письмом от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13, Верховный суд РФ приравнял их все к договорам долевого участия, т.е. на них также распространяется закон №214-ФЗ.

Доказываем правоту

Если у вас есть сомнения по чьей вине появился тот или иной дефект, то лучше обратиться к какой-либо строительной организации, занимающейся техническим надзором. По окончанию осмотра квартиры представитель организации составит вам дефектную ведомость, в которой будут перечислены все найденные недочеты квартиры. Только после этого можно писать претензию на имя застройщика. Следующим шагом будет отправление заказного письма с претензией и дефектной ведомостью на имя компании, которая занималась строительством дома. Или, если вы хотите, то можете сами прийти к застройщику в офис и там написать претензию.

В том случае, когда строительная компания идет вам навстречу и соглашается исправить недостатки, то согласно закону о защите прав потребителей фирма должна привести объект в порядок в течении 45 дней (максимальный срок). Иногда застройщик либо никак не реагирует на вашу претензию, либо отказывается исправлять недостатки, тогда стоит обращаться в суд. В суде покупателю квартиры в новостройке необходимо доказать, что дефекты появились в результате нарушений технологий строительства или на этапе проектирования. Согласно ст.475 ГК РФ покупатель может потребовать от продавца (застройщика):

• устранить недостатки в разумный срок;


• уменьшить соразмерно стоимость договора;


• возместить затраты на ремонт.

По последнему пункту можно сказать, что он полезен, когда до окончания гарантийного срока осталось не так много времени, а дефект только обнаружен и вы начали его самостоятельно исправлять.

Если дефекты невозможно устранить несмотря на все произведенные работы, то вы можете обратиться с иском о возврате выплаченных денег за квартиру. Но, согласно статьи 557 ГК РФ, требовать замены квартиры покупатель уже не может.

В том случае, когда застройщик отказывается устранять недоделки, ссылаясь на то, что работы производил нанятый подрядчик, то ему нужно напомнить о ст.7 №214-ФЗ. В статье прописано, что застройщик передает дольщику объект, а не подрядчик. Также в статье прописано, что качество передаваемого объекта должно соответствовать условиям и требованиям договора, нормативной документации и проекту. Т.е. ответственность перед покупателем несет только застройщик, а не подрядчик.

Гарантии застройщика после сдачи

Если вы покупаете жилье в уже сданном доме, то гарантийные обязательства по №214-ФЗ уже не распространяются на данную сделку. Этот закон имеет силу для новостройки с момента получения разрешения на строительство до момента ввода здания в эксплуатацию. Права покупателей готового жилья защищает ст.29 Закона “О защите прав потребителей”, согласно которой владелец жилья может предъявить претензии в течение 5 лет, если необходимо устранить недостатки недвижимого имущества.

В итоге устранение недостатков в течение гарантийного срока - это самый оптимальный вариант. Поэтому будьте внимательнее к любым мелочам при приемке купленной квартиры.